SPOLUVLASTNÍCTVO NEHNUTEĽNOSTI

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti: Čo to znamená, aké máte práva a ako sa dá zrušiť?

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti je veľmi častý jav na Slovensku. Mnohí z nás sa s ním stretnú napríklad pri dedení domu či bytu, alebo ak si spolu viacerí kúpia chatu či pozemok.

Práve preto sa oplatí vedieť, čo spoluvlastníctvo znamená, aké máte v ňom práva a povinnosti, a ako postupovať, ak sa rozhodnete zo spoluvlastníctva „vystúpiť“ alebo ho zrušiť.

Čo je spoluvlastníctvo?

Spoluvlastníctvo znamená, že určitá vec – v našom prípade najčastejšie nehnuteľnosť (dom, byt, pozemok) – patrí viac než jednej osobe. Každý z vlastníkov má spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje, v akej miere mu táto nehnuteľnosť patrí.

Na Slovensku rozlišujeme dva základné druhy spoluvlastníctva:

Podielové spoluvlastníctvo

To je najčastejšia forma spoluvlastníctva medzi ľuďmi, ktorí nie sú manželmi. Každý zo spoluvlastníkov má určený svoj podiel (napr. polovicu, tretinu alebo štvrtinu), ktorý predstavuje jeho účasť na právach a povinnostiach k celej nehnuteľnosti.

Podiel sa vyjadruje zlomkom alebo percentom. Napríklad, ak dvaja vlastníci zdedia dom po rodičoch a podiely sa nerozdelia inak, každý má polovicu (½).

Ak podiely nie sú vyslovene určené (napr. v darovacej alebo dedičskej zmluve), podľa zákona sa predpokladá, že sú rovnaké.

Bezpodielové spoluvlastníctvo

To sa týka výlučne manželov. Nazýva sa bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), lebo tu sa podiely nevymedzujú. Spoločná vec patrí manželom spoločne, a obaja majú k nej rovnaké práva a povinnosti. Ak sa manželstvo skončí (rozvodom alebo smrťou), BSM sa zruší a majetok sa vyporiada.

Ako spoluvlastníci rozhodujú o spoločnej nehnuteľnosti?

Každý spoluvlastník má právo používať spoločnú vec (nehnuteľnosť) primerane k svojmu podielu a má povinnosť sa o ňu starať a podieľať sa na nákladoch.

Ak ide o bežné záležitosti týkajúce sa správy a údržby, rozhodujú spoluvlastníci spoločne. O väčšine vecí rozhodujú hlasovaním, pričom sa počíta veľkosť podielov. Kto má väčší podiel, má aj väčšiu váhu hlasu.

Čo ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť?

Ak sa pri rozhodovaní spoluvlastníci nevedia zhodnúť, alebo je počet hlasov rovnaký, môže ktorýkoľvek z nich požiadať o rozhodnutie súd.

Pri dôležitých zmenách spoločnej veci (napríklad, ak sa plánuje veľká prestavba alebo predaj celej nehnuteľnosti), ak boli niektorí spoluvlastníci „prehlasovaní“, majú právo obrátiť sa na súd, aby rozhodol, či je takéto rozhodnutie spravodlivé.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak sa niektorý zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj podiel, zákon dáva ostatným spoluvlastníkom predkupné právo. Znamená to, že predávajúci ho musí najprv ponúknuť spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, ako by ho predal cudzej osobe.

Výnimkou je prevod na blízku osobu (napríklad rodiča, dieťa, súrodenca alebo manžela). V takom prípade predkupné právo spoluvlastníkov neplatí.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, kto využije predkupné právo, môžu svoj podiel kúpiť spoločne, a to v pomere podľa veľkosti ich podielov.

Ako sa dá spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať?

Spoluvlastníctvo nie je „doživotné väzenie“. Každý spoluvlastník má právo kedykoľvek žiadať o jeho zrušenie a vyporiadanie.

Existujú dva spôsoby:

1. Dohoda spoluvlastníkov

Najjednoduchší a najlacnejší spôsob. Spoluvlastníci sa medzi sebou dohodnú:

• kto si nehnuteľnosť ponechá,
• ako vyrovná ostatných (finančne alebo iným majetkom).

Ak je predmetom dohody nehnuteľnosť, musí byť dohoda písomná a zapísaná do katastra.

Dohoda je vhodná najmä ak sa spoluvlastníci dobre dohodnú a chcú sa vyhnúť súdnym sporom.

2. Rozhodnutie súdu

Ak dohoda nie je možná, môže ktorýkoľvek spoluvlastník podať návrh na súd, aby spoluvlastníctvo zrušil a vyporiadal.

Súd môže rozhodnúť:

• o rozdelení nehnuteľnosti, ak je to možné (napríklad pri veľkom pozemku),
• alebo nehnuteľnosť prikáže jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu pre ostatných,
• alebo nariadi predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku medzi všetkých podľa podielov.

Pri rozhodovaní súd prihliada na veľkosť podielov, účelné využitie nehnuteľnosti a aj na prípadné konflikty či neprimerané správanie niektorých spoluvlastníkov.

Na čo ešte treba myslieť?

• Ak dôjde k rozdeleniu nehnuteľnosti, súd môže zriadiť vecné bremeno, napríklad právo prechodu cez cudzí pozemok, aby bolo zabezpečené užívanie všetkých vzniknutých častí.
• Zrušenie spoluvlastníctva nesmie poškodiť práva iných osôb, ktoré sú s nehnuteľnosťou spojené (napríklad záložné právo alebo nájom).

Záver

Spoluvlastníctvo prináša viaceré výhody, ale aj úskalia, najmä ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť. Preto je dobré mať už pri jeho vzniku jasno v právach a povinnostiach, a pri rozhodovaní či prevode podielov myslieť na zákonné predkupné práva.

Ak uvažujete o kúpe podielu alebo o zrušení spoluvlastníctva, radi vám v našej realitnej kancelárii poradíme a pomôžeme aj so zabezpečením právnych služieb. Kontaktujte nás – spoločne nájdeme najlepšie riešenie pre vašu situáciu.